F FAQ

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez właściwego ministra po przejściu procedury kwalifikacyjnej i zdaniu egzaminu państwowego. Według obowiązującego w Polsce prawa rzeczoznawca majątkowy jest jedynym podmiotem uprawnionym do określania wartości nieruchomości. Przy wykonywaniu wyceny jest zobowiązany do działania zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Przepisy nakładają ponadto na każdego rzeczoznawcę majątkowego obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania zawodu.

Rzeczoznawca majątkowy jest jedynym podmiotem uprawnionym do szacowania nieruchomości, czyli wyrażania opinii o niej w formie operatu szacunkowego.

Ponadto ma możliwość wykonywania innych opracowań dotyczących:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Interdyscyplinarny charakter pracy rzeczoznawcy majątkowego, konieczność posiadania wysokich kwalifikacji i stałego doskonalenia zawodowego, a przede wszystkim odpowiedzialność za wykonywane czynności i status osoby zaufania publicznego sprawiają, że jest to zawód regulowany, a tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.

Zadaniem pośrednika jest przede wszystkim bezpieczne i sprawne przeprowadzenie transakcji oraz reprezentowanie swojego Klienta w tym procesie.

Rzeczoznawca szacuje wartość nieruchomości odpowiednio interpretując zachowania uczestników rynku i analizując informacje o cenach. Rzeczoznawca dysponuje dostępem do treści aktów notarialnych sprzedaży wszystkich nieruchomości na badanym obszarze co pozwala na kompleksowe przeprowadzanie badań, podczas gdy oceny pośrednika wynikają zwykle z przeprowadzonych przez niego transakcji stanowiących niewielki odsetek obrotu rynkowego.

Rzeczoznawcę majątkowego cechuje obiektywność w spojrzeniu na nieruchomość i bezstronność wobec uczestników rynku.

Często w swojej pracy zawodowej spotykamy się z takim określeniem ze strony kredytobiorców. Banki udzielając kredytów często zabezpieczają swoje wierzytelności hipoteką na nieruchomościach. Wysokość kredytu jest determinowana m. in. wartością zabezpieczenia, a więc wartością nieruchomości. W tym celu niezbędne w procesie udzielania kredytu jest zwykle przygotowanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Opracowanie takie może zostać wykonane na zlecenie banku bądź na zlecenie Kredytobiorcy, jednak w każdym przypadku jego autorem powinien być niezależny rzeczoznawca majątkowy. Trzeba podkreślić, że zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu wyceny nieruchomości bezpośrednio przez kredytobiorcę ma tę przewagę, że kredytobiorca ma wówczas realny wpływ na warunki świadczenia usługi, jej koszty, terminy, a w końcowym efekcie otrzymuje „do ręki” operat szacunkowy, z którym może udać się do różnych banków lub wykorzystać do innych celów. Jeśli wycenę zleca bank, kredytobiorca zwykle nawet nie widzi wyniku pracy rzeczoznawcy majątkowego, choć często ponosi jego koszty.

Niezbędnymi wymogami, które musi spełniać każdy rzeczoznawca majątkowy jest posiadanie państwowych uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości. Minister właściwy do spraw budownictwa prowadzi dostępny publicznie Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych. Obowiązkowe jest również legitymowanie się potwierdzeniem zawarcia ubezpieczenia OC z tytułu wykonywanych czynności zawodowych. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek stałego doskonalenia swoich kwalifikacji zawodowych, a zatem powinien legitymować się dokumentami potwierdzającymi ich odbywanie w wymaganym wymiarze. Warto również zwrócić uwagę na jego przynależność do organizacji zawodowej (stowarzyszenia, izby gospodarczej, itp.). Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany wykonywać swoje usługi w ramach działalności gospodarczej jednoosobowo, w formie spółki lub w ramach stosunku pracy bądź umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego taką działalność.

Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego. Treść i zakres operatu są ściśle określone przepisami prawa i zależą m. in. od rodzaju i charakteru nieruchomości oraz celu wyceny. Każdy operat szacunkowy powinien zawierać charakterystykę wycenianej nieruchomości, wnioski płynące z analizy rynku, prezentację poszczególnych etapów procedury szacowania oraz jej wynik (wartość nieruchomości) wraz z uzasadnieniem. Zwykle operat szacunkowy przybiera formę papierowego dokumentu liczącego kilkadziesiąt lub więcej stron.

Procedura szacowania nieruchomości jest złożona i wymaga poświęcenia odpowiedniego czasu zarówno na analizę przedmiotu wyceny, jak i analizę rynku nieruchomości. Konieczne jest pokrycie kosztów uzyskania niezbędnej dokumentacji i dostępu do odpowiednich rejestrów. Zamawiając opracowanie najtańsze zwiększa się ryzyko ponoszenia kosztów korekt, wydłużenia terminów, a nawet konieczności zlecenia ponownej wyceny. Ostatecznie bilans poniesionych wydatków jest więc znacznie większy, niż wykonanie odpowiedniej jakości opracowania na samym początku.

W świetle prawnej definicji nieruchomości to „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. W praktyce obrotu rynkowego występują: nieruchomości gruntowe (grunt wyznaczony pewnymi granicami, w tym również grunt zabudowany), nieruchomości budynkowe (budynki, gdy grunt jest własnością innego podmiotu – w szczególności w przypadku prawa użytkowania wieczystego) oraz nieruchomości lokalowe (np. mieszkanie w bloku).

Zwykle przedmiotem sprzedaży jest grunt wraz z budynkiem (częścią budynku). Nie można zatem zbyć domu bądź biurowca w oderwaniu od działki, na której jest usytuowany, a kupując lokal (nie tylko mieszkalny), kupujemy również pewien ułamek własności gruntu, na którym znajduje się budynek. Prawa do nieruchomości zapisane są co do zasady w księdze wieczystej prowadzonej przez właściwy dla jej położenia sąd rejonowy, a do przeniesienia bądź ustanowienia takich praw niezbędna jest forma aktu notarialnego.

W większości przypadków w operacie szacunkowym określa się wartość rynkową nieruchomości definiowaną jako „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”. Z powyższej definicji wynika, że tak określona wartość powinna odpowiadać cenie, jaką przeciętny, najbardziej typowy na danym rynku nabywca zechce za nieruchomość zapłacić, a potencjalny sprzedający zgodzi się zawrzeć transakcję przy takiej cenie. Oprócz wartości rynkowej określa się inne rodzaje wartości (np. odtworzeniową, indywidualną).

W praktyce często spotykamy się z niewłaściwym rozumieniem tych pojęć przez uczestników rynku nieruchomości. Prowadzi to czasem do nieporozumień, które jako profesjonaliści staramy się cierpliwie wyjaśniać. Mówiąc najbardziej lakonicznie wartość rynkowa to cena wynikająca z gry popytu i podaży jaką (pod pewnymi warunkami) należałoby zapłacić za daną nieruchomość. Z kolei wartość odtworzeniowa odpowiada sumie kosztów budowy budynków i cenie gruntu, na którym zostały wzniesione. Odmienna istota obu definicji sprawia, że wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa tej samej nieruchomości bywają skrajnie różne.

Wartość nieruchomości wynika z szeregu czynników charakteryzujących wycenianą nieruchomość, jej stan prawny, parametry fizyczne, stan zagospodarowania, przeznaczenie, sposób użytkowania, uwarunkowania lokalizacyjne i inne w odniesieniu do sytuacji na danym rynku nieruchomości. Czynniki (cechy), które mają wpływ na wartość nieruchomości określane są na podstawie przeprowadzonej w procesie szacowania i bywają zróżnicowane na różnych rynkach. Można zaryzykować stwierdzenie, że zidentyfikowanie atrybutów faktycznie istotnych dla wartości nieruchomości i zbadanie ich wzajemnych współzależności to jeden z kluczowych etapów pracy nad operatem szacunkowym. Nie zawsze jest też tak, że najważniejsza w powszechnym mniemaniu „lokalizacja” rzeczywiście ma największe znaczenie.

W przypadku stosowania do wyceny najbardziej powszechnego podejścia porównawczego wartość nieruchomości stanowi wypadkową cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, które zostały zbyte w przeszłości, skorygowaną o różnice w ocenach cech rynkowych tych nieruchomości. Informacje o nieruchomościach podobnych rzeczoznawca majątkowy pozyskuje z aktów notarialnych ich sprzedaży i szeregu innych dostępnych źródeł, następnie określa zależności między ich właściwościami i cenami, a ostatecznie przekłada to na matematyczny model pozwalający skalkulować wartość.

Dla nieruchomości komercyjnych często stosuje się do wyceny podejście dochodowe, w przypadku którego wartość determinuje możliwy do uzyskania dochód z najmu lub prowadzonej na nieruchomości działalności oraz zakładany poziom rentowności inwestycji. Taki sposób wyceny wykorzystuje się zwłaszcza do wyceny obiektów biurowych, produkcyjnych, magazynowych i innych związanych z prowadzeniem różnorodnej działalności gospodarczej.

Wartość odtworzeniowa określana jest w podejściu kosztowym i odpowiada kosztowi wzniesienia obiektów budowlanych z uwzględnieniem ich stanu techniczno-użytkowego oraz wartości gruntu. W tym przypadku kalkuluje się więc, ile może kosztować budowa identycznego, jak istniejący na wycenianej nieruchomości budynek i jednocześnie za jaką kwotę można sprzedać działkę, na której się znajduje. Nierzadko na potrzeby wyceny stosuje się kilka z powyższych rozwiązań lub swoiste ich kombinacje.

Prawa do nieruchomości, ich położenie, parametry fizyczne i uwarunkowania planistyczne ujęte są w różnego rodzaju rejestrach prowadzonych przez instytucje państwowe i samorządowe. Dostęp do tych materiałów jest niezbędny w procesie wyceny aby móc ocenić właściwości konkretnej nieruchomości i usytuować ją na tej podstawie na tle lokalnego rynku. Zazwyczaj wymagane są informacje z następujących źródeł:

• księgi wieczyste (prowadzone przez sądy rejonowe),
• dokumenty geodezyjne – wypis z rejestru gruntów, budynków, lokali oraz mapa ewidencyjna/zasadnicza (z zasobów powiatowych ośrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej),
• opracowania planistyczne – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy (wydawane przez urząd gminy),
• dokumentacja budowlana – pozwolenie na budowę, dokumentacja projektowo-architektoniczna, pozwolenie na użytkowanie obiektów budowlanych lub zgłoszenie obiektów do użytkowania (organy nadzoru budowlanego),
• umowy najmu, dzierżawy  dotyczące wycenianej nieruchomości – o ile zostały zawarte,
• inne (dokumentacja księgowa, inwentaryzacyjna, deklaracje podatku od nieruchomości, decyzje o wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, ekspertyzy techniczne, kosztorysy, umowy notarialne i wiele innych zależnych od specyfiki danej nieruchomości).

W każdym przypadku, zależnie od rodzaju nieruchomości i celu wyceny, katalog niezbędnej dokumentacji się różni, generalnie jednak część z nich zawsze jest obligatoryjna i powinna stanowić załączniki do operatu szacunkowego. W procesie wyceny korzystamy z materiałów udostępnionych przez naszych Klientów w razie potrzeby uzupełniając je o inne dane własnym staraniem. Wiele informacji jesteśmy w stanie zdobyć również z ogólnodostępnych systemów informacji przestrzennej.